Immobilienbewertung steht vor dem Verkauf

Die Immobilienbewertung ist vor dem Verkauf unerläßlich: Man sollte schon wissen, was die eigene Immibilie eigentlich wert ist.

Die professionelle Bewertung einer Immobilie ist für den Verkauf unerlässlich – Frepics

Gerade in Nordrhein-Westfalen, das traditionell für seine hohe Wohnqualität und attraktiven Immobilienmärkte bekannt ist, kommt es mehr denn je auf die exakte Bewertung einer Immobilie an. Während Innenminister Herbert Reul noch im Jahr 2018 die steigenden Preise und die Beliebtheit des Wohnstandortes hervorhob, zeichnet sich seit 2023 ein landesweiter Trend zu sinkenden Immobilienpreisen ab.

Für die Zukunft prognostizieren Experten eine mögliche Preisstabilisierung frühestens im Sommer. Für Eigentümer, die ihre Immobilie in diesem unsicheren Markt verkaufen möchten, empfiehlt sich daher die Investition in eine professionelle Wertermittlung. Dies ist nicht nur wichtig, um den aktuellen Marktwert genau zu ermitteln, sondern auch, um im Jahr 2024 einen fairen und marktgerechten Preis zu erzielen.

Immobilien sind beliebt als Wertanlage

Trotz schwankender Preise ist das Interesse von Kapitalanlegern an Immobilien ungebrochen hoch. Auch für die Eigennutzung sind Immobilien in Nordrhein-Westfalen eine attraktive Option. „Eine Eigentumswohnung in einem Ballungszentrum wird nie ein schlechtes Investment sein“, erläutert ­der erfahrene Immobiliengutachter An­dré Heid und erklärt weiter: „Wer sich aber eine Immobilie zur Eigennutzung kauft, besitzt einen Konsumgegenstand – Anlagestrategie ist das aber keine.“

Professionelle Immobilienbewertung

Die Ermittlung des tatsächlichen Wertes einer Immobilie ist ein vielschichtiger Prozess, der weit über eine einfache Besichtigung hinausgeht. Ein qualifizierter Gutachter nimmt eine ganzheitliche Bewertung vor, die den physischen Zustand der Immobilie, ihr Alter, ihre Ausstattung und sogar ihre potenziellen Nutzungsmöglichkeiten berücksichtigt. Diese Bewertung beinhaltet auch einen Vergleich mit ähnlichen Objekten in derselben Region, um eine marktgerechte Preisfindung zu gewährleisten.

Neben der physischen Bewertung prüft der Sachverständige auch eine Vielzahl rechtlicher Aspekte, die für die Bewertung und den späteren Verkauf der Immobilie von Bedeutung sind. Dazu gehören unter anderem Erbbaurechte, Wohnrechte und Wegerechte. Auch die Kenntnis möglicher Schadensursachen und die korrekte Berechnung der Restnutzungsdauer sind für ein präzises Gutachten unerlässlich.

Diese umfassende Expertise ermöglicht es dem Gutachter, alle relevanten Faktoren in das Bewertungsgutachten einfließen zu lassen und so den wahren Wert der Immobilie zu ermitteln. So erhalten Verkäufer eine fundierte Preisvorstellung, die sowohl den aktuellen Marktgegebenheiten entspricht als auch alle individuellen Eigenschaften der Immobilie berücksichtigt.

Faktoren bei der Immobilienbewertung

Die Bewertung einer Immobilie ist ein komplexes Unterfangen, das eine sorgfältige Analyse verschiedener Schlüsselelemente erfordert. Ein erfahrener Gutachter berücksichtigt dabei stets vier Hauptfaktoren: Lage, Zustand, Ausstattung und Größe der Immobilie. Jeder dieser Faktoren spielt eine entscheidende Rolle bei der Ermittlung des tatsächlichen Wertes und muss im Zusammenhang mit den anderen Faktoren betrachtet werden.

Ein erfahrener Gutachter versteht es, diese Faktoren nicht nur einzeln zu bewerten, sondern auch ihre Wechselwirkungen zu berücksichtigen. So kann z.B. eine große, aber renovierungsbedürftige Immobilie in bester Lage immer noch eine gute Investition sein, während eine kleine, aber modern ausgestattete Wohnung in einer weniger begehrten Lage durchaus ihren Reiz haben kann. Letztlich ist es die Kombination dieser Faktoren, die den tatsächlichen Wert einer Immobilie ausmacht.

Wie wird der Wert der Immobilie ermittelt?

Für die Wertermittlung stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, aus denen der Gutachter objektabhängig das richtige auswählt. Beispielsweise ist das Vergleichswertverfahren ideal, wenn es ähnliche und gleichwertige Immobilien in der betreffenden Gegend gibt. Hierbei vergleicht der Gutachter dann die Verkaufspreise der Objekte miteinander.

Ist ein solches nicht vorhanden, kann der Gutachter ein Sachwertverfahren wählen. „Bei diesem Verfahren bestimmt der Gutachter den Gebäudesachwert. Dazu muss er von den Kosten für einen vergleichbaren Neubau eine altersbedingte Wertminderung abziehen. Faktoren wie das Baualter, die Abnutzung, der Bodenwert etc. sind dabei wichtige Bewertungskriterien“, erklärt André Heid.

Die dritte Variante sind verpachtete oder vermietet Immobilien, für die das Ertragswertverfahren greift. Dabei wird der Gebäudeertragswert durch die Mieteinnahmen einerseits und die Instandhaltungsausgaben andererseits ermittelt.

Um allen notwendigen Bewertungskriterien und der Wahl des richtigen Verfahrens gerecht zu werden, lohnt es sich, einen professionellen Gutachter und Makler einzuschalten. Reine Online-Bewertungen sind wenig aussagekräftig und bringen zudem keine Rechtssicherheit beim Immobilie verkaufen.

Risiken einer falschen Immobilienbewertung

Eine fehlerhafte Immobilienbewertung birgt erhebliche finanzielle und strategische Risiken. Zu hohe Bewertungen können den Verkauf verzögern und den Wert mindern, während zu niedrige Bewertungen zu finanziellen Verlusten führen können.

Darüber hinaus bergen fehlerhafte Bewertungen rechtliche Risiken, z.B. wenn relevante Marktdaten oder gesetzliche Vorschriften nicht berücksichtigt wurden, was zur Anfechtung des Kaufvertrages oder zu Schadensersatzansprüchen führen kann. Die Beauftragung eines erfahrenen Immobiliengutachters ist daher unerlässlich, um eine marktgerechte Bewertung zu gewährleisten und Risiken zu minimieren.